市场解读

新土地管理法明年履行 集体用地入市会影响房价吗?
新土地管理法明年履行 集体用地入市会影响房价吗?

新京报|2019年08月26日  23:36
土地管理法修正:农地入市扫清障碍 政府六情况可征地
土地管理法修正:农地入市扫清障碍 政府六情况可征地

第一财经日报|2018年12月24日  02:20
集体建设用地入市 冲击“土地财政”格式
集体建设用地入市 冲击“土地财政”格式

北京青年报|2018年12月24日  01:41
详解土管法修正:农地入市扫清障碍 政府六情况可征地
详解土管法修正:农地入市扫清障碍 政府六情况可征地

时隔14年,土地管理法再度修订。在征处所面,缩小土地征收领域。明确因政府组织履行基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情况需要用地的,可以征收集体土地。[详情]

第一财经|2018年12月23日  18:09
土地法修正小产权房要转正? 业内专家称暂无可能
土地法修正小产权房要转正? 业内专家称暂无可能

集体经营性建设用地入市“开闸”,那些“出身”在集体土地上的小产权房,会借着此次修法的机会顺利转正吗?[详情]

新浪财经|2018年12月23日  20:03
集体经营性建设用地入市 专家:一二线租赁市场影响大
集体经营性建设用地入市 专家:一二线租赁市场影响大

有分析人士指出,此次政策对一二线城市影响较大,尤其是租赁市场的租赁用地供给。[详情]

21世纪经济报道|2018年12月23日  21:04
什么是集体经营性建设用地?直接入市意味着什么?
什么是集体经营性建设用地?直接入市意味着什么?

新浪财经|2018年12月23日  18:34
自然资源部总方案师:国土空间方案避免穿新鞋走老路
新浪财经综合 | 2019年08月27日 23:51
权威解读!新《土地管理法》的七大突破
权威解读!新《土地管理法》的七大突破

  权威解读!新《土地管理法》的七大突破 起源:中国自然资源报 2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华国民共和国土地管理法》修正案,自2020年1月1日起施行。《土地管理法》修正是在什么样的背景下进行的?有哪些重大突破?新法的履行对各级自然资源管理部门提出了哪些新寻衅?记者就此采访了部法规司司长魏莉华。 背景:改革农村土地制度 《土地管理法》是一部关系亿万农民切身利益、关系国家经济社会安全的重要法律。《土地管理法》确立的以土地公有制为基础、耕地掩护为目标、用处管制为核心的土地管理基础制度总体上是符合我国国情的,履行以来,为掩护耕地、掩护农民土地权益、保障工业化城镇化快速发展施展了重要作用。随着实践的不断发展和改革的不断深入,现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益浮现:土地征收制度不完善,因征地引发的社会抵触积累较多;农村集体土地权益保障不充分,农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价;宅基地取得、利用和退出制度不完整,用益物权难落实;土地增值收益分配机制不健全,兼顾国家、集体、个人之间利益不够。针对农村土地制度存在的突出问题,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对改革提出了明确恳求。由于土地制度改革牵一发而动全身,为审慎稳妥推动,2014年中办国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,对农村土地制度改革进行顶层设计。2015年2月,全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调剂履行有关法律规定的决定》,在33个试点地区暂停履行《土地管理法》5个条款、《城市房地产管理法》1个条款。授权决定还明确:对实践证明可行的,修正完善有关法律。《土地管理法》的修纠正是在这样的背景下启动的。自2015年以来,33个试点地区在党中央的刚强领导下,英勇摸索,勇于创新,试点取得了明显成效,为《土地管理法》修正奠定了坚实的实践基础。 内容:七大突破值得关注 新《土地管理法》保持土地公有制不动摇,保持农民利益不受损,保持最严格的耕地掩护制度和最严格的节俭集约用地制度,在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上,做出了多项重大突破: (一)破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍 本来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外,禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接利用集体建设用地,只有将集体建设用地征收为国有土地后,该幅土地才可以出让给单位或者个人利用。这一规定使集体建设用地的价值不能显化,导致农村土地资源配置效率低下,农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡联合部,大批的集体建设用地违法进入市场,严重寻衅法律的权威。在33个试点地区,集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和宽大农民的广泛欢迎。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要利用土地,必须利用国有土地”的规定,容许集体经营性建设用地在符合方案、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表批准的条件下,通过出让、出租等方法交由集体经济组织以外的单位或者个人直接利用。同时,利用者取得集体经营性建设用地利用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破,它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推动城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新《土地管理法》最大的亮点。 (二)改革土地征收制度 随着工业化城镇化的快速推动,征地规模不断扩大,因征地引发的社会抵触凸显。33个试点地区在缩小征地领域、规范征地程序、完善多元保障机制等方面开展了多项制度性的摸索。新《土地管理法》在总结试点经验的基础上,在改革土地征收制度方面做出了多项重大突破: 一是对土地征收的公共利益领域进行明确界定。宪法规定:国家为了公共利益的需要可以对土地履行征收或者征用并给予补偿。但原法没有对土地征收的“公共利益”领域进行明确界定,加之集体建设用地不能直接进入市场,使土地征收成为各项建设利用土地的唯一渠道,导致征地规模不断扩大,被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障,影响社会牢固。新《土地管理法》增长第45条,首次对土地征收的公共利益进行界定,采用列举方法明确:因军事和外交、政府组织履行的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情况,确需征收的,可以依法履行征收。这一规定将有利于缩小征地领域,限制政府滥用征地权。 二是明确征收补偿的基础原则是保障被征地农民原有生活程度不降低,长远生计有保障。本来的《土地管理法》按照被征收土地的原用处给予补偿,按照年产值倍数法断定土地补偿费和安置补贴费,补偿标准偏低,补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活程度不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定,并以区片综合地价代替本来的年产值倍数法,在本来的土地补偿费、安置补贴费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,增长农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定,从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。 三是改革土地征收程序。将本来的征地批后公告改为征地批前公告,多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的,应当召开听证会修正,进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在全部征地过程的知情权、参与权和监督权。提倡和谐征地,征地报批以前,县级以上处所政府必须与拟征收土地的所有权人、利用权人就补偿安置等签订协议。 (三)完善农村宅基地制度 农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来,宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定,导致农村宅基地大批闲置糟蹋,农民宅基地的用益物权难落实。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿利用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极摸索。新《土地管理法》完善了农村宅基地制度,在本来一户一宅的基础上,增长宅基地户有所居的规定,明确:人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采用措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程,新《土地管理法》规定:国家容许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,这一规定意味着处所政府不得违背农民意愿逼迫农民退出宅基地。同时,在总结试点经验的基础上,新《土地管理法》下放宅基地审批权限,明确农村村民住宅建设由乡镇国民政府审批。 (四)为“多规合一”改革预留法律空间 建立国土空间方案系统并监督履行,实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略安排。随着国土空间方案系统的建立和履行,土地利用总体方案和城乡方案将不再单独编制和审批,最终将被国土空间方案所代替。考虑到“多规合一”改革正在推动中,新《土地管理法》为改革预留了法律空间,增长第18条,规定:国家建立国土空间方案系统。经依法批准的国土空间方案是各类开发、掩护和建设运动的基础根据。为懂得决改革过渡期的方案连接问题,新《土地管理法》还明确:已经编制国土空间方案的,不再编制土地利用总体方案和和城乡方案。同时在附则中增长规定:编制国土空间方案前,经依法批准的土地利用总体方案和城乡方案持续履行。 (五)将基础农田提升为永久基础农田 履行最严格的耕地掩护制度,确保国家粮食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。为了提升全社会对基础农田永久掩护的意识,新《土地管理法》将基础农田提升为永久基础农田,增长第35条明确:永久基础农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者转变用处。永久基础农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基础农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况断定。 (六)合理划分中央和处所土地审批权限 本来的《土地管理法》对新增建设用地规定了从严从紧的审批制度,旨在通过复杂的审批制度领导处所政府利用存量建设用地。长期以来,处所对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反响强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的恳求,对中央和处所的土地审批权限进行了调剂,按照是否占用永久基础农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后,国务院只审批涉及永久基础农田的农用地转用,其他的由国务院授权省级政府审批。同时,按照谁审批谁负责的原则,取消省级征地批准报国务院备案的规定。 (七)土地督察制度正式入法 为了有效解决土地管理中存在的处所政府违法高发多发的问题,2006年国务院决定履行国家土地督察制度,对省、自治区、直辖市及打算单列市国民政府土地管理和土地利用情况进行督察。土地督察制度履行以来,在监督处所政府依法管地用地、掩护土地管理秩序等方面施展了重要作用。在充分总结国家土地督察制度履行成效的基础上,新《土地管理法》在总则中增长第五条,对土地督察制度作出规定:国务院授权的机构对省、自治区、直辖市国民政府以及国务院断定的城市国民政府土地利用和土地管理情况进行督察。以此为标记,国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。 寻衅:做好新法履行各项筹备 新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会在关于修正土地管理法和城市房地产管理法的决定中,特别对依法保障农村土地征收、经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革全国领域内履行提出了明确恳求。恳求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市应当加强领导,做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效履行。在距离《土地管理法》正式履行近4个月的时间里,自然资源部以及省级自然资源主管部门要不断加大工作力度,为新法履行做好各项筹备工作: 一是抓紧启动《土地管理法履行条例》和《基础农田掩护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。同时,启动对土地管理配套规章的全面清算工作,该修正的修正,该破除的破除。 二是研究落实新《土地管理法》中授权国务院及国务院自然资源主管部门和省、自治区、直辖市的授权立法事项。自然资源部重要是根据第64条的授权规定,抓紧起草《集体经营性建设用地出让转让管理条例》送审稿,提请国务院审议;根据第45条的授权规定,研究出台土地征收成片开发的标准。省、自治区、直辖市重要根据第48条的授权,制定征收农用地以外的其他土地地上附着物和青苗的补偿标准和被征地农民社会保障费用的筹集、管理和利用措施。 三是省级自然资源主管部门要组织制定并颁布本地区的区片综合地价,确保新法履行后按照新的标准履行征地。目前,除试点地区外,还有个别省尚未出台区片综合地价标准,还有的省区片综合地价未笼罩城市方案区以外的地区。这些地区要加大工作力度,确保在明年新法履行前完成区片综合地价的制定和颁布工作。 四是要不断强化农村集体经济组织作为土地所有权人的能力建设。集体经营性建设用地可以直接进入市场流转,是重大的制度创新,也对作为土地所有权人的农村集体经济组织的资产运营管理能力提出了重大寻衅。要按照先易后难、循序渐进的原则稳妥推动,在实践中不断强化农村集体经济组织的能力建设。 五是切实做好新《土地管理法》的学习宣传和培训工作。要加大向全社会的宣传力度,使亿万农民懂得新法的重要内容,学会用法律掩护自己的土地权益。要加大对自然资源系统工作人员的培训力度,确保新法所确立的改革举动落到实处,保证新法的顺利履行。[详情]

自然资源部 | 2019年08月27日 09:46
土地管理法修正通过 农村集体经营性建设用地入市
土地管理法修正通过 农村集体经营性建设用地入市

  原标题:土地管理法修正通过了!这几大变更要注意 央视网消息:8月26日上午,第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修正土地管理法、城市房地产管理法的决定。 此次土地管理法的修正中,最受关注的是集体经营性建设用地入市的相干内容。 那么新修正的土地管理法的审议通过,将带来怎样的转变呢? 新土地管理法变更一 破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍 新修正的土地管理法删去了从事非农业建设必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,并增长了新的规定,对土地利用总体方案断定为工业、商业等经营性用处,并经依法登记的集体经营性建设用地,容许土地所有权人通过出让、出租等方法交由单位或者个人利用。 自然资源部法规司司长 魏莉华:这是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展打扫了制度性的障碍。 此次新修正的土地管理法的审议通过,意味着集体经营性建设用地入市不再局限于个别试点地区,可以全面铺开,加快建立城乡统一的建设用地市场。 新土地管理法变更二 首次对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定 自然资源部副部长 王广华:对于土地征收制度的改革,最核心的是要缩减征地领域,把真正的公益性的用地,通过征收的方法,从农民集体所有转化为国有,然后再供给给相干的公益事业方面进行利用。 新土地管理法变更三 完善了土地征收程序,政府征地前要与被征地农民协商 新法还对征地程序进行了完善,把本来的批后公告改为了批前公告,跟农民签订协议后才干提出办理征地申请,办理征地的审批手续,必要时组织召开听证会。 自然资源部副部长 王广华:如果绝大多数农民不批准补偿方案的话,要通过听证的方法。在听证之后,如果群众对方案还是不满意的话,要适当修正安置补偿方案。通过法律确认的这种方法,更好地掩护农民的合法权益。 新土地管理法变更四 在征地补偿方面,新法转变了以年产值倍数法来断定土地补偿费和安置补贴费的做法,按区片综合地价进行补偿。 自然资源部法规司司长 魏莉华:在本来的土地补偿费、安置补贴费、地上附着物三项补偿的基础上,又增长了农村村民住宅补偿和社会保障费,这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障系统。 新土地管理法变更五 宅基处所面:处所政府不能逼迫征地 在宅基处所面,新法在本来一户一宅的基础上增长了户有所居的规定,容许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出,处所政府不能逼迫其退出宅基地。 新土地管理法变更六 “基础农田”全部修正为“永久基础农田” 2015年8月,浙江省德清县的一处闲置厂房用地,以协议的方法出让给了投资商建设度假酒店,这是全国试点履行后,第一宗入市的集体经营性建设用地。 浙江省德清县某度假酒店负责人赵建龙:集体土地证还是蛮好用的,已经做了抵押了,还是按照国有出让土地同等的60%的抵押,按照国有土地的标准给我的。 赵建龙所在的德清县,当年很多企业主都在试点的过程中,通过协议出让的方法获得了集体经营性建设用地的利用权。自然资源部相干负责人表现,集体经营性建设用地入市,首先要符合方案,而且还要依法登记。 自然资源部副部长 王广华:集体经营性建设用地入市最核心的一条,就是要符合方案。 全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆:即使获得了集体经营性建设用地的利用权之后的土地权利人,也要按本来方案的用处来利用土地。它不会对我们的土地市场造成冲击。[详情]

央视 | 2019年08月27日 09:09
新土地管理法明年履行 集体用地入市会影响房价吗?
新土地管理法明年履行 集体用地入市会影响房价吗?

  原标题:新土地管理法明年履行,集体用地入市会影响房价吗? “新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。”8月26日,全国人大常委会办公厅消息发布会上,自然资源部法规司司长魏莉华如此表现。 当天,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修正《中华国民共和国土地管理法》、《中华国民共和国城市房地产管理法》的决定。 农村集体建设用地入市是亮点,利用者还可再次转让 “新《土地管理法》的一个重大制度创新,是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展打扫了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修正的最大亮点。”魏莉华这样认为,新修正的《土地管理法》吸收了农村“三块地”(农用地、集体经营性建设用地、宅基地)改革的成功经验,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。 值得关注的是,农村“三块地”改革试点四年来,首次完整地体现在今年政府工作任务中,并且明确提出“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。 据魏莉华介绍,新《土地管理法》规定,农村集体建设用地在符合方案、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员批准的情况下,可以通过出让、出租等方法交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接利用,同时利用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方法进行再次转让。 而在宅基处所面,新《土地管理法》在本来一户一宅的基础上,增长了户有所居的规定。对此,魏莉华解释称:“因为有一部分农村村民已经进城落户,对他们本来在农村的宅基地是否容许退出,这次修正容许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程,在全部过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地,处所政府不能逼迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。” 历经三审,终成正果 此前,新《土地管理法》已经做了两轮审议。2018年12月23日,在提请全国人大常委会审议的《中华国民共和国土地管理法》、《中华国民共和国城市房地产管理法》修正案草案中规定,工业、商业等集体经营性建设用地被容许以出让、出租等方法交由单位或者个人利用。不过,当时就有业内人士解读称,这一集体经营性建设用地不能用于建设住宅。 2019年6月25日进行的第二次审议中,修正的重要内容包含土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等方面。对于呼声颇高的“吸纳宅基地‘三权分置’经验”的修正并未涌现。 而此次修正案首次对土地征收的公共利益进行明确界定,并且明确了土地征收补偿的基础原则是保障被征地农民原有生活程度不降低,长远生计有保障。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从通报的新土地管理法修正案的三审内容上看,在土地征收、土地补偿等方面有新的突破。 在土地征收方面,对“公共利益”进行了界定,以增进在征处所面的法律支撑。公共利益也就是成片开发建设的概念,这将有助于后续此类用地的征收流程更加明确。 而在土地征收补偿方面,首次提到了以区片综合地价代替过去的土地年产值倍数法,通俗来说,征地的时候,不是简略以农作物的收成来打算征地费用,而是根据土地周边的城市发展机会来断定地价。严跃进认为,新《土地管理法》将有助于后续农村土地市场的发展,更好地落实农村土地增值收益的分配。 据悉,新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会恳求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效履行。为此,自然资源部正在抓紧启动《土地管理法履行条例》和《基础农田掩护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。 对住宅影响有限,或克制租金上涨 集体经营性建设用地的入市影响着城市建设用地的供给,因此对各方的影响一直备受关注。 对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增长农民收入,保障农民权益。 诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为,对于政府来说,转变了处所政府单一地通过土地财政增收的方法。政府不再是唯一的土地供给者,迫使政府考虑转型,多元化拓展其他财政增收的方法。 对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩大的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用处,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。 岳蒙蒙认为,更多土地进入土地供给市场,有利于缓解供给抵触。由于这类土地有很大一部分是用于租赁住房建设,增长租赁住房供给,有利于克制租金过快上涨。 不过,值得注意的是,岳蒙蒙称,集体经营性建设用地入市对商品住宅市场,目前还不会产生非常大的影响。因为明确规定容许集体经营性建设用地入市,集体经营性建设用地市场只占10%左右,农村大部分是宅基地。而且这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用处,虽然也会利用于租赁房、廉租房、共有产权房等,但不能建设商品住宅,因此不会对商品住宅造成很大冲击。 新京报记者 袁秀丽  编辑 武新 校订 杨许丽[详情]

新京报 | 2019年08月26日 23:36
药品管理法12月1日正式履行 三大变更关系到每个人
健康时报 | 2019年08月26日 22:28
权威回应:新土地管理法不会对土地市场造成冲击
新京报网 | 2019年08月26日 14:37
新土地法改革征地补偿模式:新规按区片综合地价补偿
新京报网 | 2019年08月26日 14:21
全国人大通过修正土地管理法与城市房地产管理法决定
全国人大通过修正土地管理法与城市房地产管理法决定

  今天上午,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修正《中华国民共和国土地管理法》《中华国民共和国城市房地产管理法》的决定,此决定自2020年1月1日起施行。两部法律将作出相应修正,重新颁布。[详情]

央视 | 2019年08月26日 09:39
我国修正土地管理法 勉励农村盘活利用闲置宅基地
我国修正土地管理法 勉励农村盘活利用闲置宅基地

  原标题:我国修正土地管理法 勉励农村盘活利用闲置宅基地 十三届全国人大常委会第十二次会议26日表决通过关于修正土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。 通过这次修正,将进一步掩护农民土地权益,亦体现出对农民土地权利的尊重和掩护。[详情]

中国消息网 | 2019年08月26日 09:19
土地管理法修正:字字增删总关情
中国政府网 | 2019年08月23日 07:15
自然资源部总方案师:国土空间方案避免穿新鞋走老路
自然资源部总方案师:国土空间方案避免穿新鞋走老路

  原标题:自然资源部总方案师庄少勤:国土空间方案应避免“穿新鞋走老路” 起源:每日经济消息 每经记者 余蕊均 刘艳美 “国土空间方案系统”被正式写入法律条文。根据最新通过的《土地管理法》第18条:经依法批准的国土空间方案是各类开发、掩护、建设运动的基础根据。已经编制国土空间方案的,不再编制土地利用总体方案和城乡方案。 此前,在今年5月由中共中央、国务院印发的《关于建立国土空间方案系统并监督履行的若干意见》(下称《意见》)中明确提出,保持“多规合一“,不在国土空间方案系统之外另设其他空间方案。 如何懂得新的国土空间方案系统?它和过去的城市方案有何不同?将对城镇化产生何种影响?8月27日,在郑州举办的2019(第十四届)城市发展与方案大会上,自然资源部总方案师庄少勤给出了他的懂得。 庄少勤表现,强调“国土”重要有三层含义:第一,国土是有具体的自然和人文禀赋的,不是一个抽象的空间;第二,国土是有人的生产、生活运动的,不能说只有自然,没有人;第三,每一片国土都体现了权益,都有国土关系,需要有效的机制。 “所以这就明确了不是在抽象的空间里做方案。”他强调,做方案要“走新路”,保持可持续发展,“守初心”,保持以国民为中心,“接地气”,保持从实际出发。 目前,一些城市已启动国土空间方案编制工作,为避免“穿新鞋走老路”,庄少勤在吸收《每日经济消息》记者采访时表现,必定要保持以问题为导向,同时还要有一种机制,一种倒逼的力量。 “没有这种力量,就会惯性地走下去,底线要守住。”庄少勤说,“生态优先实际上是一种底线的优先,在倒逼过程中要形成一种利益调节机制,把生态的、文化的等非传统规模驱动的价值发掘出来。”他还向记者表现,自然资源部会出台相应标准,进行利益和谐。 “走新路”要关注四个变量 新中国成立70年来,我国城镇化程度迅猛增长。2018年末,全国常住人口城镇化率达59.58%,较1949年末进步48.94个百分点。在庄少勤看来,我国城镇化过程大致可分为三个阶段。 第一阶段,从新中国成立到改革开放前,以打算经济体制下的工业化为重要推动力;第二阶段,从改革开放之初持续至党的十八大,城镇化动力重要来自市场化、全球化及工业化叠加,但仍以工业化为主;第三阶段,党的十八大以后,尤其是2015年底中央城市工作会议召开以来,城镇化正式进入2.0时代,或者说新型城镇化阶段。 庄少勤认为,眼下这一阶段,除上述驱动因素外,绿色生态、技巧变更以及人的需求等因素,也日益对城镇化过程产生长远、深入影响。 这意味着,我们已从工业文明时代走向生态文明时代。庄少勤流露,《意见》不仅渴望实现“多规合一”,形成全国国土空间方案“一张图”,更重要的是,要顺应生态文明时代空间供给侧结构性改革恳求,增进发展方法、生活方法及治理方法转变。 “建设生态文明是中华民族永续发展的千年大计。国土空间方案系统的基础战略导向,也是增进永续发展。”庄少勤表现,这就需要转变发展方法,而生态优先、绿色发展则是国土空间方案“走新路”的一个基础导向,具体而言,应重点关注四个变量—— 首先是器重存量,随着城镇化速度减慢,以往以规模扩大为主的增长方法难认为继,如何发掘存量成为当务之急;其次是器重质量,包含城镇、农业、生态三大空间的发展质量,没有质量存量就没有价值;再者要器重流量,数字化时代,能产生流量的都是有特点的,流量空间也会增进区域和谐、城乡融合;最后,要关注容量,面对景象变更、技巧变更等不断定性,提升城市韧性,也急切需要走新路,才干实现换道超车。 他告诉《每日经济消息》记者,生态优先实际上是底线优先,“这样才干倒逼过来”,同时,在此过程中要形成一种利益调节机制,把生态价值、文化价值等非传统规模驱动的价值发掘出来。 “要通过质量、流量、容量等方法来产生价值,这里面需要花很多精力再深化。”庄少勤说。 方案要“能用、管用、好用” 城市发展到今天,早已不再以GDP论好汉,而是以人的满足感、获得感和幸福感作为断定标准。早在2015年底,中央城市工作会议就提出,“推动以人为核心的新型城镇化”。这正是国土空间方案系统想要解决的核心问题。自然资源部副部长赵龙此前在解读《意见》时表现,与原有各级各类空间方案相比,国土空间方案系统“更加器重保持以国民为中心”。 对此,在昨日的会议现场,庄少勤进一步解释,新的方案更加器重问题导向,“为老百姓过好日子做方案”。简略来说,就是解决国民群众“衣食住行、生老病逝世、安居乐业”问题。庄少勤以社区方案举例称,社区是城市发展的“细胞”,一个面向未来的社区,要满足宜居、宜业、宜游、宜学、宜养等各项城市基础功效,一些传统产业、园区方案也要据此转型,回到以人为本的“初心”。 在他看来,国土空间方案系统的提出,标记着方案从本来着重政策系统向器重治理系统的转变,这就恳求我们的方案必须“接地气”,更多立足实际来做方案,能用、管用、好用。所谓“能用”,就是要适应时代和地区实际情况;“管用”,就是要能够解决空间治理和空间发展的问题;“好用”,则是运行成本要低、效率要高。 庄少勤特别提示,近期一些城市已在积极开展国土空间方案编制工作。在这一过程中,切忌“穿新鞋走老路”,这就恳求我们既要“转脑袋”,也要“转身材”,否则就容易回到要规模、要指标的老路上。[详情]

权威解读!新《土地管理法》的七大突破
权威解读!新《土地管理法》的七大突破

  权威解读!新《土地管理法》的七大突破 起源:中国自然资源报 2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华国民共和国土地管理法》修正案,自2020年1月1日起施行。《土地管理法》修正是在什么样的背景下进行的?有哪些重大突破?新法的履行对各级自然资源管理部门提出了哪些新寻衅?记者就此采访了部法规司司长魏莉华。 背景:改革农村土地制度 《土地管理法》是一部关系亿万农民切身利益、关系国家经济社会安全的重要法律。《土地管理法》确立的以土地公有制为基础、耕地掩护为目标、用处管制为核心的土地管理基础制度总体上是符合我国国情的,履行以来,为掩护耕地、掩护农民土地权益、保障工业化城镇化快速发展施展了重要作用。随着实践的不断发展和改革的不断深入,现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益浮现:土地征收制度不完善,因征地引发的社会抵触积累较多;农村集体土地权益保障不充分,农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价;宅基地取得、利用和退出制度不完整,用益物权难落实;土地增值收益分配机制不健全,兼顾国家、集体、个人之间利益不够。针对农村土地制度存在的突出问题,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对改革提出了明确恳求。由于土地制度改革牵一发而动全身,为审慎稳妥推动,2014年中办国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,对农村土地制度改革进行顶层设计。2015年2月,全国人大常委会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调剂履行有关法律规定的决定》,在33个试点地区暂停履行《土地管理法》5个条款、《城市房地产管理法》1个条款。授权决定还明确:对实践证明可行的,修正完善有关法律。《土地管理法》的修纠正是在这样的背景下启动的。自2015年以来,33个试点地区在党中央的刚强领导下,英勇摸索,勇于创新,试点取得了明显成效,为《土地管理法》修正奠定了坚实的实践基础。 内容:七大突破值得关注 新《土地管理法》保持土地公有制不动摇,保持农民利益不受损,保持最严格的耕地掩护制度和最严格的节俭集约用地制度,在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上,做出了多项重大突破: (一)破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍 本来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外,禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接利用集体建设用地,只有将集体建设用地征收为国有土地后,该幅土地才可以出让给单位或者个人利用。这一规定使集体建设用地的价值不能显化,导致农村土地资源配置效率低下,农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡联合部,大批的集体建设用地违法进入市场,严重寻衅法律的权威。在33个试点地区,集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和宽大农民的广泛欢迎。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要利用土地,必须利用国有土地”的规定,容许集体经营性建设用地在符合方案、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表批准的条件下,通过出让、出租等方法交由集体经济组织以外的单位或者个人直接利用。同时,利用者取得集体经营性建设用地利用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破,它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推动城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新《土地管理法》最大的亮点。 (二)改革土地征收制度 随着工业化城镇化的快速推动,征地规模不断扩大,因征地引发的社会抵触凸显。33个试点地区在缩小征地领域、规范征地程序、完善多元保障机制等方面开展了多项制度性的摸索。新《土地管理法》在总结试点经验的基础上,在改革土地征收制度方面做出了多项重大突破: 一是对土地征收的公共利益领域进行明确界定。宪法规定:国家为了公共利益的需要可以对土地履行征收或者征用并给予补偿。但原法没有对土地征收的“公共利益”领域进行明确界定,加之集体建设用地不能直接进入市场,使土地征收成为各项建设利用土地的唯一渠道,导致征地规模不断扩大,被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障,影响社会牢固。新《土地管理法》增长第45条,首次对土地征收的公共利益进行界定,采用列举方法明确:因军事和外交、政府组织履行的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情况,确需征收的,可以依法履行征收。这一规定将有利于缩小征地领域,限制政府滥用征地权。 二是明确征收补偿的基础原则是保障被征地农民原有生活程度不降低,长远生计有保障。本来的《土地管理法》按照被征收土地的原用处给予补偿,按照年产值倍数法断定土地补偿费和安置补贴费,补偿标准偏低,补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活程度不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定,并以区片综合地价代替本来的年产值倍数法,在本来的土地补偿费、安置补贴费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,增长农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定,从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。 三是改革土地征收程序。将本来的征地批后公告改为征地批前公告,多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的,应当召开听证会修正,进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在全部征地过程的知情权、参与权和监督权。提倡和谐征地,征地报批以前,县级以上处所政府必须与拟征收土地的所有权人、利用权人就补偿安置等签订协议。 (三)完善农村宅基地制度 农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来,宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定,导致农村宅基地大批闲置糟蹋,农民宅基地的用益物权难落实。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿利用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极摸索。新《土地管理法》完善了农村宅基地制度,在本来一户一宅的基础上,增长宅基地户有所居的规定,明确:人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采用措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程,新《土地管理法》规定:国家容许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,这一规定意味着处所政府不得违背农民意愿逼迫农民退出宅基地。同时,在总结试点经验的基础上,新《土地管理法》下放宅基地审批权限,明确农村村民住宅建设由乡镇国民政府审批。 (四)为“多规合一”改革预留法律空间 建立国土空间方案系统并监督履行,实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略安排。随着国土空间方案系统的建立和履行,土地利用总体方案和城乡方案将不再单独编制和审批,最终将被国土空间方案所代替。考虑到“多规合一”改革正在推动中,新《土地管理法》为改革预留了法律空间,增长第18条,规定:国家建立国土空间方案系统。经依法批准的国土空间方案是各类开发、掩护和建设运动的基础根据。为懂得决改革过渡期的方案连接问题,新《土地管理法》还明确:已经编制国土空间方案的,不再编制土地利用总体方案和和城乡方案。同时在附则中增长规定:编制国土空间方案前,经依法批准的土地利用总体方案和城乡方案持续履行。 (五)将基础农田提升为永久基础农田 履行最严格的耕地掩护制度,确保国家粮食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。为了提升全社会对基础农田永久掩护的意识,新《土地管理法》将基础农田提升为永久基础农田,增长第35条明确:永久基础农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者转变用处。永久基础农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基础农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况断定。 (六)合理划分中央和处所土地审批权限 本来的《土地管理法》对新增建设用地规定了从严从紧的审批制度,旨在通过复杂的审批制度领导处所政府利用存量建设用地。长期以来,处所对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反响强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的恳求,对中央和处所的土地审批权限进行了调剂,按照是否占用永久基础农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后,国务院只审批涉及永久基础农田的农用地转用,其他的由国务院授权省级政府审批。同时,按照谁审批谁负责的原则,取消省级征地批准报国务院备案的规定。 (七)土地督察制度正式入法 为了有效解决土地管理中存在的处所政府违法高发多发的问题,2006年国务院决定履行国家土地督察制度,对省、自治区、直辖市及打算单列市国民政府土地管理和土地利用情况进行督察。土地督察制度履行以来,在监督处所政府依法管地用地、掩护土地管理秩序等方面施展了重要作用。在充分总结国家土地督察制度履行成效的基础上,新《土地管理法》在总则中增长第五条,对土地督察制度作出规定:国务院授权的机构对省、自治区、直辖市国民政府以及国务院断定的城市国民政府土地利用和土地管理情况进行督察。以此为标记,国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。 寻衅:做好新法履行各项筹备 新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会在关于修正土地管理法和城市房地产管理法的决定中,特别对依法保障农村土地征收、经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革全国领域内履行提出了明确恳求。恳求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市应当加强领导,做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效履行。在距离《土地管理法》正式履行近4个月的时间里,自然资源部以及省级自然资源主管部门要不断加大工作力度,为新法履行做好各项筹备工作: 一是抓紧启动《土地管理法履行条例》和《基础农田掩护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。同时,启动对土地管理配套规章的全面清算工作,该修正的修正,该破除的破除。 二是研究落实新《土地管理法》中授权国务院及国务院自然资源主管部门和省、自治区、直辖市的授权立法事项。自然资源部重要是根据第64条的授权规定,抓紧起草《集体经营性建设用地出让转让管理条例》送审稿,提请国务院审议;根据第45条的授权规定,研究出台土地征收成片开发的标准。省、自治区、直辖市重要根据第48条的授权,制定征收农用地以外的其他土地地上附着物和青苗的补偿标准和被征地农民社会保障费用的筹集、管理和利用措施。 三是省级自然资源主管部门要组织制定并颁布本地区的区片综合地价,确保新法履行后按照新的标准履行征地。目前,除试点地区外,还有个别省尚未出台区片综合地价标准,还有的省区片综合地价未笼罩城市方案区以外的地区。这些地区要加大工作力度,确保在明年新法履行前完成区片综合地价的制定和颁布工作。 四是要不断强化农村集体经济组织作为土地所有权人的能力建设。集体经营性建设用地可以直接进入市场流转,是重大的制度创新,也对作为土地所有权人的农村集体经济组织的资产运营管理能力提出了重大寻衅。要按照先易后难、循序渐进的原则稳妥推动,在实践中不断强化农村集体经济组织的能力建设。 五是切实做好新《土地管理法》的学习宣传和培训工作。要加大向全社会的宣传力度,使亿万农民懂得新法的重要内容,学会用法律掩护自己的土地权益。要加大对自然资源系统工作人员的培训力度,确保新法所确立的改革举动落到实处,保证新法的顺利履行。[详情]

土地管理法修正通过 农村集体经营性建设用地入市
土地管理法修正通过 农村集体经营性建设用地入市

  原标题:土地管理法修正通过了!这几大变更要注意 央视网消息:8月26日上午,第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修正土地管理法、城市房地产管理法的决定。 此次土地管理法的修正中,最受关注的是集体经营性建设用地入市的相干内容。 那么新修正的土地管理法的审议通过,将带来怎样的转变呢? 新土地管理法变更一 破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍 新修正的土地管理法删去了从事非农业建设必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,并增长了新的规定,对土地利用总体方案断定为工业、商业等经营性用处,并经依法登记的集体经营性建设用地,容许土地所有权人通过出让、出租等方法交由单位或者个人利用。 自然资源部法规司司长 魏莉华:这是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展打扫了制度性的障碍。 此次新修正的土地管理法的审议通过,意味着集体经营性建设用地入市不再局限于个别试点地区,可以全面铺开,加快建立城乡统一的建设用地市场。 新土地管理法变更二 首次对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定 自然资源部副部长 王广华:对于土地征收制度的改革,最核心的是要缩减征地领域,把真正的公益性的用地,通过征收的方法,从农民集体所有转化为国有,然后再供给给相干的公益事业方面进行利用。 新土地管理法变更三 完善了土地征收程序,政府征地前要与被征地农民协商 新法还对征地程序进行了完善,把本来的批后公告改为了批前公告,跟农民签订协议后才干提出办理征地申请,办理征地的审批手续,必要时组织召开听证会。 自然资源部副部长 王广华:如果绝大多数农民不批准补偿方案的话,要通过听证的方法。在听证之后,如果群众对方案还是不满意的话,要适当修正安置补偿方案。通过法律确认的这种方法,更好地掩护农民的合法权益。 新土地管理法变更四 在征地补偿方面,新法转变了以年产值倍数法来断定土地补偿费和安置补贴费的做法,按区片综合地价进行补偿。 自然资源部法规司司长 魏莉华:在本来的土地补偿费、安置补贴费、地上附着物三项补偿的基础上,又增长了农村村民住宅补偿和社会保障费,这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障系统。 新土地管理法变更五 宅基处所面:处所政府不能逼迫征地 在宅基处所面,新法在本来一户一宅的基础上增长了户有所居的规定,容许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出,处所政府不能逼迫其退出宅基地。 新土地管理法变更六 “基础农田”全部修正为“永久基础农田” 2015年8月,浙江省德清县的一处闲置厂房用地,以协议的方法出让给了投资商建设度假酒店,这是全国试点履行后,第一宗入市的集体经营性建设用地。 浙江省德清县某度假酒店负责人赵建龙:集体土地证还是蛮好用的,已经做了抵押了,还是按照国有出让土地同等的60%的抵押,按照国有土地的标准给我的。 赵建龙所在的德清县,当年很多企业主都在试点的过程中,通过协议出让的方法获得了集体经营性建设用地的利用权。自然资源部相干负责人表现,集体经营性建设用地入市,首先要符合方案,而且还要依法登记。 自然资源部副部长 王广华:集体经营性建设用地入市最核心的一条,就是要符合方案。 全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆:即使获得了集体经营性建设用地的利用权之后的土地权利人,也要按本来方案的用处来利用土地。它不会对我们的土地市场造成冲击。[详情]

新土地管理法明年履行 集体用地入市会影响房价吗?
新土地管理法明年履行 集体用地入市会影响房价吗?

  原标题:新土地管理法明年履行,集体用地入市会影响房价吗? “新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。”8月26日,全国人大常委会办公厅消息发布会上,自然资源部法规司司长魏莉华如此表现。 当天,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修正《中华国民共和国土地管理法》、《中华国民共和国城市房地产管理法》的决定。 农村集体建设用地入市是亮点,利用者还可再次转让 “新《土地管理法》的一个重大制度创新,是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展打扫了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修正的最大亮点。”魏莉华这样认为,新修正的《土地管理法》吸收了农村“三块地”(农用地、集体经营性建设用地、宅基地)改革的成功经验,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。 值得关注的是,农村“三块地”改革试点四年来,首次完整地体现在今年政府工作任务中,并且明确提出“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。 据魏莉华介绍,新《土地管理法》规定,农村集体建设用地在符合方案、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员批准的情况下,可以通过出让、出租等方法交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接利用,同时利用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方法进行再次转让。 而在宅基处所面,新《土地管理法》在本来一户一宅的基础上,增长了户有所居的规定。对此,魏莉华解释称:“因为有一部分农村村民已经进城落户,对他们本来在农村的宅基地是否容许退出,这次修正容许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程,在全部过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地,处所政府不能逼迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。” 历经三审,终成正果 此前,新《土地管理法》已经做了两轮审议。2018年12月23日,在提请全国人大常委会审议的《中华国民共和国土地管理法》、《中华国民共和国城市房地产管理法》修正案草案中规定,工业、商业等集体经营性建设用地被容许以出让、出租等方法交由单位或者个人利用。不过,当时就有业内人士解读称,这一集体经营性建设用地不能用于建设住宅。 2019年6月25日进行的第二次审议中,修正的重要内容包含土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等方面。对于呼声颇高的“吸纳宅基地‘三权分置’经验”的修正并未涌现。 而此次修正案首次对土地征收的公共利益进行明确界定,并且明确了土地征收补偿的基础原则是保障被征地农民原有生活程度不降低,长远生计有保障。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从通报的新土地管理法修正案的三审内容上看,在土地征收、土地补偿等方面有新的突破。 在土地征收方面,对“公共利益”进行了界定,以增进在征处所面的法律支撑。公共利益也就是成片开发建设的概念,这将有助于后续此类用地的征收流程更加明确。 而在土地征收补偿方面,首次提到了以区片综合地价代替过去的土地年产值倍数法,通俗来说,征地的时候,不是简略以农作物的收成来打算征地费用,而是根据土地周边的城市发展机会来断定地价。严跃进认为,新《土地管理法》将有助于后续农村土地市场的发展,更好地落实农村土地增值收益的分配。 据悉,新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会恳求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效履行。为此,自然资源部正在抓紧启动《土地管理法履行条例》和《基础农田掩护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。 对住宅影响有限,或克制租金上涨 集体经营性建设用地的入市影响着城市建设用地的供给,因此对各方的影响一直备受关注。 对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增长农民收入,保障农民权益。 诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为,对于政府来说,转变了处所政府单一地通过土地财政增收的方法。政府不再是唯一的土地供给者,迫使政府考虑转型,多元化拓展其他财政增收的方法。 对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩大的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用处,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。 岳蒙蒙认为,更多土地进入土地供给市场,有利于缓解供给抵触。由于这类土地有很大一部分是用于租赁住房建设,增长租赁住房供给,有利于克制租金过快上涨。 不过,值得注意的是,岳蒙蒙称,集体经营性建设用地入市对商品住宅市场,目前还不会产生非常大的影响。因为明确规定容许集体经营性建设用地入市,集体经营性建设用地市场只占10%左右,农村大部分是宅基地。而且这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用处,虽然也会利用于租赁房、廉租房、共有产权房等,但不能建设商品住宅,因此不会对商品住宅造成很大冲击。 新京报记者 袁秀丽  编辑 武新 校订 杨许丽[详情]

药品管理法12月1日正式履行 三大变更关系到每个人
药品管理法12月1日正式履行 三大变更关系到每个人

  药品管理法12月1日正式履行,三大变更关系到每个人 (健康时报记者 赵萌萌 孔天骄 实习记者 王艾冰)“终于定了!关系到我们每一个人”,当提及药品管理法的新变更,一位医药人士如是说。 8月26日,新修订的《中华国民共和国药品管理法》,在第十三届全国人大常委会第十二次会议上正式表决通过,将于2019年12月1日起正式施行。 针对药品管理法有了哪些新变更,健康时报记者进行了梳理。 药品上市 进口未批新药不再算假药?代购药品仍存风险 从陆勇案中的“格列卫”,到今年聊城假药案中的“卡博替尼”,代购境外抗癌新药被认定为假药曾引发各界广泛关注。 这些在国外上市并取得必定疗效的新药因案发时没有经过我国药监部门的批准,根据我国《药品管理法》规定按假药处理。 “没有再把未经批准进口的药品列为假药。”全国人大常委会法工委行政法室主任袁杰在8月26日全国人大常委会办公厅消息发布会上说。新修订的药品管理法,未经批准进口少量境外已合法上市的药品,情节较轻的,可以减轻处分;没有造成人身伤害成果或者耽误治疗的,可以免予处分。 但需要注意的是,这并不是说海外代购抗癌药就不存在风险。一位药企内部人士告诉健康时报记者,免于处分仅限于“没有造成人身伤害成果”、“没有耽误治疗”。“少量”的领域目前尚没有标准。解决用药难题,还在于缩短进口新药上市时间,降低进口抗癌药品的价格。 药品销售 网上能不能销售、购置处方药?这几类特别管理药品不能! 处方药是否可以在网络上销售?一直是大家关注的焦点。十三届全国人大常委会表决通过的药品管理法明确,对于一些惯例处方药,大众可以凭处方在网络平台上购置。 需要注意的是,新修订的药品管理法明确规定,一些特别管理的药品不能在网上销售。 健康时报记者梳理创造,包含疫苗、血液制品、麻醉药品、精力药品、医疗用毒性药品、药品类易制毒化学品等几类药品,依然不得在网络上销售。 “百姓之后购置处方药将不再受到时间、地点等因素的限制”,中国政法大学副教授赵鹏告诉健康时报记者,网售处方药有条件放开,会使处方药的价格更加透明,百姓在购置处方药时可以“货比三家”,避免药品价格虚高。但对于网售处方药的监管,如处方审定的监管等,将是保证网售处方药发展的前提。  药品审批 急救缺乏药品如何保障?专家:加快审批、降低价格 关于社会各界高度关注我国常用药、急救药缺乏问题,新版药品管理法也提出了具体的解决措施。 新修订《药品管理法》明确,履行缺乏药品清单管理制度、以及药品储备制度、建立药品供求监测系统,国家履行缺乏药品优先审评制度等,多部门共同加强药品供给保障工作。 “加强对缺乏药品的管理是当务之急。”北大国民医院药剂科主任冯婉玉告诉健康时报记者,缺乏药品在临床上是不可替代的,为懂得决患者急需的问题,新法规,可让生产原料厂家,在原料缺乏时及早报告。争取做到缺乏药,早知道。缺乏药的加快审批,可以说从根本上解决了问题,是利国利民的。 “急救药品在抢救中不可替代,根据新法规,加快审批,可保证患者用药”,身为医药领域的一线医护人员,北京市垂杨柳医院药学中心临床药师陆红柳称,对于一些缺乏且价格高的药,会导致一些贫困患者用不起药,通过降低价格,让急救药缺乏问题得到更好的解决。 如今,对临床急需的缺乏药优先审评审批的政策,有了国家的法律根据,即药品管理法。中国国家药品监督管理局政策法规司司长刘沛在消息发布会上表现,对临床急需的缺乏药、防治重大沾染病和罕见病等疾病的新药、儿童用药开设绿色通道,优先审评审批,是新修订的药品管理法具体的制度之一。[详情]

权威回应:新土地管理法不会对土地市场造成冲击
权威回应:新土地管理法不会对土地市场造成冲击

  原标题:权威回应:新土地管理法不会对土地市场造成冲击  修正后的土地管理法,转变了过去农村的土地必须征为国有才干进入市场的问题。 新京报快讯(记者 王姝)今天上午,本次全国人大常委会表决通过了修正后的土地管理法。在随后召开的消息发布会上,全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆明确表现,新法不会对土地市场造成冲击。 修正后的土地管理法,转变了过去农村的土地必须征为国有才干进入市场的问题,明确规定:农村集体建设用地在符合方案、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员批准的情况下,可以通过出让、出租等方法交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接利用,同时利用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方法进行再次转让。 上述规定转变了此前建设用地只能用国有土地的格式,这一变更会不会对土地市场带来冲击?在今天上午的全国人大常委会办公厅消息发布会上,杨合庆回应说,这次土地管理法的修正,包含集体经营性建设用地入市改革,目标就是为了转变、完善现有的建设用地土地供给的格式。本来我们只有国有的建设用地才干进入市场,以进行各项建设,现在是容许集体可以把集体的建设用地,直接由集体出让、出租用于建设,这是土地供给格式的转变。 但是,集体经营性建设用地入市,首先入市的土地要符合方案,方案必须是工业或者商业等经营性用处;必需要经过依法登记;在每年的土地利用年度打算中要作出安排;即使获得了集体经营性建设用地的利用权之后的土地权利人,也要按本来方案的用处来利用土地。“因此从这几个方面来讲,不会对我们的土地市场造成冲击。”杨合庆说。  [详情]

新土地法改革征地补偿模式:新规按区片综合地价补偿
新土地法改革征地补偿模式:新规按区片综合地价补偿

  原标题:新土地管理法改革征地补偿模式:新规按区片综合地价补偿  新土地管理法从三个方面,改革了土地征收模式。 新京报快讯(记者 王姝)今天上午,本次全国人大常委会以163票批准、1票反对、3票弃权,表决通过了关于修正土地管理法、城市房地产管理法的决定。在随后召开的全国人大常委会办公厅消息发布会上,自然资源部法规司司长魏莉华表现,新土地管理法从三个方面,改革了土地征收模式。 其一,新法首次明确界定了何为“公共利益”,“本来宪法和土地管理法都规定,国家为了公共利益的需要可以征地。但什么是公共利益?长期以来没有明确的法律规定,特别是修正前的土地管理法又规定,任何单位和个人利用土地必须利用国有土地,所以导致了征收成为获得土地的唯一道路。这次我们在总结试点经验的基础上,采用列举的方法,对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交,政府组织履行的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程,以及成片开发建设等六种情况确需要整地的可以依法履行征收”。 其二,新法首次明确了土地征收补偿的基础原则是保障被征地农民原有生活程度不降低,长远生计有保障。“这样一个规定就转变了过去我们是以土地征收的原用处来断定土地补偿,以年产值倍数法来断定土地补偿费和安置补贴费的做法,以区片综合地价代替本来的土地年产值倍数法,另外在本来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增长了农村村民住宅补偿和社会保障费,这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障系统”。 其三,新法完善了土地征收程序,“把本来的批后公告改为了批前公告,重要是使被征地农民在全部过程中有更多参与权、监督权和话语权”。  [详情]

全国人大通过修正土地管理法与城市房地产管理法决定
全国人大通过修正土地管理法与城市房地产管理法决定

  今天上午,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修正《中华国民共和国土地管理法》《中华国民共和国城市房地产管理法》的决定,此决定自2020年1月1日起施行。两部法律将作出相应修正,重新颁布。[详情]

我国修正土地管理法 勉励农村盘活利用闲置宅基地
我国修正土地管理法 勉励农村盘活利用闲置宅基地

  原标题:我国修正土地管理法 勉励农村盘活利用闲置宅基地 十三届全国人大常委会第十二次会议26日表决通过关于修正土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。 通过这次修正,将进一步掩护农民土地权益,亦体现出对农民土地权利的尊重和掩护。[详情]

土地管理法修正:字字增删总关情
土地管理法修正:字字增删总关情

  新华社北京8月22日电 题:土地管理法修正:字字增删总关情 新华社记者王立彬 8月22日,十三届全国人大常委会第十二次会议揭幕。广受关注的土地管理法修正案草案第三次提请审议。为进步立法质量,我国的法律草案一般履行三审表决制,新修正的土地管理法有望迎来正式出台的历史时刻,这是党的十八大以来党中央安排的农村土地制度改革试点的交卷时刻。 土生百物,地载万代。中国人有着最深厚的土地情结。土地制度是国家的基础性制度,事关国民群众切身利益和国家长治久安。从十一届全国人大以来,土地管理法修正方案已久,社会各界期待已久。特别是党的十八大以来,党中央作出决策安排,全国人大常委会三次授权国务院,积极稳妥推动农村土地制度改革试点,在总结试点经验、吸收改革成果基础上,对土地管理法进行及时修正,体现了国情民意,体现了以国民为中心理念,体现了全面深化改革的新成果,值得我们期待。 此次修法,最好的土地管理经验得到保持并进一步深化。民以食为天,食以地为本。保持最严格的耕地掩护制度,像爱护大熊猫一样爱护耕地,现行土地管理法最大特点得到保持和进一步完善。国家履行基础农田掩护制度被修正为国家履行永久基础农田掩护制度,不仅概念更加明确、严格,而且落实到具体地块、进入数据库、进行公示,耕地数量质量保证、统计调查、执法问责等均进一步具体化。特别是土地公有性质不转变、耕地红线不突破、农民利益不受损等三条底线得到坚守,较好地平衡了改革与牢固、当前与长远的关系。 此次修法,一些土地管理短板经过改革摸索得到了及时补充完善。作为古老残暴的农耕文明,中国的农民同土地有着最天然的血脉接洽。新土地管理法的最大亮点,是掩护农民土地权益。充分体现对农民权益关注的“三块地”改革试点,有望从试点走向全国。征地将受到为公共利益的前提限制,被征收土地不再按土地年产值必定倍数补偿,而是综合考虑未来发展增值空间、制定区片综合地价,为被征地农民供给牢固社会保障。过去限制转让、出租的农村集体经营性建设用地,将在符合方案的前提下,可以出租、出让并可以转让、赠予、抵押利用权,与国有土地同地同权、同权同价。这些都值得断定、值得点赞、值得早日付诸实践。 此次修法,令人鼓舞的还有一系列全新的法律用语入法。农村村民居住的权利,农村村民的住房财产权益,改良农村村民居住环境和条件,征地要先进行社会风险评估,多数被征地农民不批准征地补偿方案应当召开听证会等,这些法律用语,写入中国土地法律,充分体现了对农民土地权利的尊重和掩护,体现了全面依法治国成果。立法者按动表决器时,我们将听到历史进步的回音。 七十年前,中国共产党领导中国国民,通过天翻地覆的土地改革,实现了“耕者有其田”千年理想,从根本上解放了农村生产力;四十年前,中国农民开创的农村土地承包责任制,再一次解放了农村生产力,宣告了波涛壮阔的改革开放新征程开启。在中国特点社会主义新时代,土地管理法的修订,将使勤劳的中国农民获得更多实实在在的利益,为城乡融合发展注入新的壮大动力,必将成为改革开放历史过程中浓墨重彩的一笔。[详情]

学者:集体建设土地直接入市将增长农民收入
学者:集体建设土地直接入市将增长农民收入

  集体建设土地入市悬念 刘展超 [如果集体经营性建设用地直接入市将产生多种效应。第一,它增长了产业用地;第二,增长农民收入,本来集体经营性建设用地收归国有,大部分收益会由政府获得,农民分得比较少,以后有望转变。] [截至目前,33个试点县(市、区)集体经营性建设用地已入市地块1万余宗,面积9万余亩。] “劳动是财富之父,土地是财富之母。”威廉·配第的这个论断被马克思在《资本论》中引述。作为土处所面的一项基础法律,土地管理法的每次修订都备受关注,且伴随争议。 2018年12月23日~29日,《土地管理法修正案(草案)》(下称“草案”)提请十三届全国人大常委会第七次会议进行初次审议。草案删去了从事非农业建设必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,为破解集体经营性建设用地入市打扫法律障碍。 “草案如果获得通过,对全部农村土地制度改革会有一个非常大的突破。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎说。 此次全国人大常委会会议并未表决通过该草案。一般情况下,该草案在2019年有望迎来二审乃至三审,至于最终是否会获得表决通过,变数仍存。 遭禁20年 2012年12月,上一版土地管理法修正案草案就曾提交十一届全国人大常委会三十次会议初次审议。但在2014年,“考虑到形势产生很大变更”,全国人大常委会决定终止这次修正。 四年之后,土地管理法修订再次闯关。在延续上一版聚焦征地制度改革的基础上,此次修法重点又增长了集体建设用地入市、宅基地流转退出等环节,直面当前土地管理制度中的核心,亦是难点重点。 集体建设用地入市并非新鲜事物。从几十年来的处所实践和立法过程可创造,集体建设用地流转历经了“强化管理—补偿利用—全面叫停—处所试点—中央修法”几个阶段。 1987年1月1日起施行的《土地管理法》(即“87版土地管理法”)曾规定:城镇非农业户口居民建住宅,需要利用集体所有的土地的,必须经县级国民政府批准,其利用面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补贴费。 换言之,当时城镇居民可以用集体土地盖住宅,只不过前提是必须经过政府批准,支付相干补偿费用,且不得超标。 1998年8月29日,全国人大常委会修订《土地管理法》,并于1999年1月1日起施行。在“99版土地管理法”中,已经删去了上述相干条文。 2004年8月28日,《土地管理法》再次修订,基础延续了“99版”的规定,即从事非农业建设必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地。 至此,除兴办乡镇企业等少数情况外,集体建设用地流转的通道基础被封堵完毕。利用集体建设土地搞房地产开发的举动更是在严禁之列。 但处所实践时常领跑于法律条文。尽管自1999年起国家就已经严格禁止集体建设用地利用权流转,但私下的流转现象却时有产生。 既然集体建设用地私下流转难以禁绝,且有诸多不可控因素,将其纳入合规、可监管的渠道就逐渐成为决策层的一个选项。 但也有一种反对声音始终存在,认为容许集体建设用地流转,会引起农民利益受损、建设用地失控和加大征收集体土地的难度。 此番草案的提请审议,也阐明在集体建设用地流转问题上,直面现状,管控、领导而非封堵的思路盘踞了上风。 存量合法化 不再完整禁止,而是有条件放开,集体建设用地直接入市能给全部社会带来什么影响? 冯奎对第一财经记者表现,如果集体经营性建设用地直接入市,而不需要像过去那样先收归国有,将产生多种效应。第一,它增长了产业用地,现在搞特点小镇,搞乡村振兴,地从哪来,这就是一个有效渠道;第二,增长农民收入,本来集体经营性建设用地收归国有,大部分收益会由政府获得,农民分得比较少,以后有望转变;第三,转变了本来处所政府通过土地财政增收的做法,他们需要更多地考虑转型,这也是增量效应。 可以入市的集体建设用地,不再单单是一种资源,更具备了资产、资本的属性。已经开展近四年的农村“三块地”改革试点,可为此供给更直观的数据。 2015年初,经全国人大常委会授权,全国33个县(市、区)开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市,宅基地制度改革试点。农村三块地改革底本打算到2017年底结束。近日,全国人大常委会决定,将之延期至2019年12月31日。 自然资源部部长陆昊12月23日表现,截至目前,33个试点县(市、区)集体经营性建设用地已入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元,收取调节金28.6亿元,办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。 一旦草案通过,意味着集体建设用地入市将不再局限在上述33个试点地区,而将是全面铺开,可以入市的集体建设用地数量可能大幅增长。 除了增量可能较为可观外,一些沿海地区存量集体建设用地入市案例也有望获得合法身份。 对楼市影响:悬念仍存 值得关注的是,此番容许集体建设用地入市还有一些限制条件,而这也决定了其影响力和冲击面的大小。 譬如,哪些地块可以入市?草案设定的条件是:土地利用总体方案断定为工业、商业等经营性用处,并经依法登记的集体建设用地,且明确恳求集体建设用地利用权人严格按照土地利用总体方案断定的用处利用土地。 何为工业、商业等经营性用处?此前被禁止的在集体土地上进行房地产开发在不在其中?草案并未进一步明确。 草案内容披露后,业界专家多数认为,此次修法仍将禁止在集体建设用地上进行房地产开发,对楼市供地格式影响不大。 冯奎表现,集体经营利用地入市改革对乡村振兴有非常重要的增进作用,对于房地产市场,目前还不会构成非常大的影响。这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的,而是用于工业、商业等用处,虽然也会有租赁房、廉租房等,但是不会对商品房造成很大冲击。 易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,草案要害点是“经营性用处”。换言之,这次改革涉及的建设用地只是其中的一部分,即经营性用处,没有涉及包含宅基地、小产权房在内的居住类用处。 但与草案规定的“经营性用处”相比,近几年处所实践又“跑在了立法前头”,即将集体建设用地的利用扩大到了居住用处上。 2017年8月,原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,断定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,建成房源可以出租不可出售,防止涌现小产权房。 而在此次草案提请全国人大常委会审议期间,2018年12月27日,北京市方案资源委发布消息,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将建设共有产权住房,且对外销售,销售均价为29000元/平方米。 “大兴此类地块,无论是从北京市场还是全国市场,都属于重大创新内容。”严跃进说。 按照《北京市共有产权住房管理暂行措施》规定,共有产权住房是一种履行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。北京市方案资源委表现,该项目入市有效改良了住房结构,同时丰富了集体建设用地入市案例,摸索改革经验。 中原地产首席分析师张大伟认为,虽然一些城市在试点利用集体土地建设租赁房,但因为收益回报时间长,投入成本高,一些城市的推动力度并不大。而集体土地建设共有产权这种试点,对集体而言,短期投入少且收益快,可能更有利于提升集体组织的参与意愿。 虽有诸多益处,但利用集体建设用地建设可销售共产房的举动与现行法规确有冲突之处。不过,北京大兴区是农村三块地改革33个试点地区之一,在改革试点的有效期内,进一步摸索集体经营性建设用地入市做法也是其本应承担的职责。 此外,草案提请全国人大常委会初次审议之后,一般还会对外公开征求大众意见,经修正后,再提请全国人大常委会二审,乃至三审。 这期间,农村三块地改革试点也将延期至2019年底,其相干经验也将纳入土地管理法的修法之中。草案对集体建设用地入市的相干条文再度进行修正,也存在较大可能。[详情]

业内解读土地新政:地价将下滑 制作业企业获益
业内解读土地新政:地价将下滑 制作业企业获益

  土地不再“必须国有”,城镇化或迎来机会 起源:子木聊房   作者: 子木 1 实属不易 12月23日,中国土地市场迎来了里程碑式的突破:中国土地不再“必须国有”! 研究历史你会创造,土地管理法制定于1986年,到现在为止总共才修正过4次,而距离今天,上次修正已经时隔14年了。 由此可见,土地制度的改革,实属不易,自从商品房市场建立以来,土地国有化在人们心中已经是根深蒂固的概念。 我们先来看一下这次改革的具体内容: 1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设利用土地的,必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定; 2、对土地利用总体方案断定为工业、商业等经营性用处,并经依法登记的集体建设用地,容许土地所有权人通过出让、出租等方法交由单位或者个人利用。 3、现行城市房地产管理法,关于集体土地必须先征收为国有后才干出让的规定,新增长一句“法律另有规定的除外”,以连接土地管理法修正。 总结为:我国非农建设用地将不再“持续国有”,而符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接入市交易。 再简略点儿就是,农民的集体建设用地,可以不经过处所政府,直接与单位或个人交易。 那么这个转变,对我们意味着什么?会给中国经济发展带来什么作用?对房价的影响如何?下面,子木带大家逐步解剖。 2 意欲何如 农民的集体建设用地一直以来都是很奇葩的存在。 不是国有,也不是私有,而是农民共有,起初的根本目标是为了保障农民的土地权益。 然而随着城市现代化发展,大城市周边的农民集体建设用地涌现了很大的抵触。 因为城市发展必定要扩容,而扩容就必需要拓展新的土地。在此基础上,只能是处所政府出面,向农民征收土地,从而把农村集体所有土地变成国有土地,然后通过“招拍挂”、划拨、以及协议出让的方法进入市场流通。 因此,征收是国内土地进入交易市场的唯一“合法”道路。 而处所政府征地后再到土地交易市场出让,这样一来,处所政府就成为了工业和商业用地唯一的买家和卖家。由此,土地一级市场就形成了经济学意义上的独有者。 做生意大家都知道,任何买卖都要寻求利润。那么低买高卖就成了处所获取土地收益的重要方法,寻租空间可谓之大,抵触由此而生。 于是,每次我们都能在中央经济会议听到雷同的声音,必定要“切实转变政府职能,大幅减少政府对资源的直接配置”! 如果此次土地改革能将农村和一级市场买通,那么未来农民获取出让土地收益会更高,而买家则能拿到相对之前更便宜的价格,更有利于市场充分发展。 但是这个制度的实现,必须建立在处所、组织和个人之间的平衡点上。所以昨天新华社还连夜发稿: 为了进一步深入推动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点,并做好试点工作与土地管理法修正工作的连接,人大常委会拟将农村土地制度三项改革试点法律调剂履行的期限再延伸一年至2019年12月31日。 动蛋糕,不容易。不动蛋糕,蛋糕就变质了,这就是最实际的情况。然而我也信任另外一句话,真理会迟到,但从未缺席。 不夸张地讲,如果未来农民土地彻底释放价值,这将是未来中国进步经济动力和稳房价的神器,对我们今后房地产市场做长效机制,起到举足轻重的作用。为什么呢? 3 城镇化之痛 大家都知道,目前中国在经济和房地产市场都遇到了困境,在某种层面上,其实可以归结为一个原因。就是这些年,我们没有进行有效的城镇化建设。 城镇化,归根结底是农民和市民的价值交换。 农民进入城市,扎根于城市,才干为城市供给源源不断的劳动力和消费动能;而市民从城市进入郊区,在寻找更合适的生存空间基础上,可以把财富带到新的土地上,反哺农村,让农村拥有更多的财力用于发展建设。 然而目前的情况是,城市的高房价和生活成本让农民无法落地生根,而户籍制度的存在,也让农民无法享受到城市发展带来的公共服务待遇。 站在经济学发展角度来讲,一个社会人只有工作40年才干完整释放其劳动价值,而我们的农村青年劳动力在大城市工作平均只有20年。 所有城市化率高的发达国家都有‘人口郊区化’这个明显特点,这也是未来中国城镇化必需要走的路。拿美国举例。 1950年代,美国郊区人口增长了1900万,十年增长了50%,而中心城区只有10%的增速,人口增长仅为630万,如果不考虑中心城区边界的扩大,城市中心人口增长仅为1.5%,郊区人口的增长率则达到了城区人口的41倍以上。在1970年代,郊区人口已经占到美国人口的37.2%,1980年,郊区人口达到了1.91亿,在美国人口的占比中达到44.8%,那时候,美国已经成为一个郊区化的国家。 而在中国,大家在城里赚了足够的钱,当不想持续呆在拥挤的城市中央,而是想寻找更合适居住的生活空间时,由于农村土地制度问题,又无法实现,因为你永远无法买到拥有权益的乡下住宅。 企业也是如此,随着房价不断上涨,地价租金也在涨,企业生产成本逐渐上升,尤其是开设工厂的制作业企业这几年更是悲惨,但如果把厂房开到成本低的远郊呢?又受到了很大的限制。 因此,如果农民的集体建设用地直接进入一级市场,无论是买卖、长租、流转还是抵押,都能进步农民进入城市后的生活保障基础,大家才干有勇气支撑城镇化建设。而企业方面则可以降低生产成本,效果和减税降负一个性质。 4 对楼市的影响 下面再讲一下这次土地改革对中国楼市的作用。 目前农村空置宅基地总共有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此,如果农村集体建设土地能直接进行交易流转,需求就可以被更多的土地进行分解承担。 第一效果就是,地价下滑。以制作业为主的大型企业获得更好的发展机会。 但是这次土地改革提审草稿并没有提及农村集体建设用地用于住宅的问题,即上文提到,市民可以自由到乡下购房自住。 我想可能有两个原因。 一是如果农村集中建设用地直接入市,土地供给加强,地价下跌会对房价造成必定的冲击,近两年的经济遭遇不了。 二是之前农民和一些投机者在农村违规大批自建小产权房,一旦入市,他们将是第一批改革果实的窃取者,不仅如此,这还会撕开小产权房转正的口子,相当于给楼市投放了一颗原子弹,成果不可预想。 但信任,不久的将来,这个制度必定会在房地产市场落地。[详情]

媒体:土地经营权入股 就是要让农民旱涝保收
媒体:土地经营权入股 就是要让农民旱涝保收

  要闻快评 | 土地经营权入股,就是要让农民旱涝保收 农业农村部、国家发改委等六部委昨天联合发布关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的领导意见。意见明确土地经营权入股发展农业产业化经营的重点任务。 意见指出,推行土地经营权入股,是深化农村土地制度改革的重要措施,也是增进适度规模经营的重要道路,有助于加强乡村产业振兴的发展动能。中国农科院农业经济与发展研究所研究员胡定寰解释说,这是既能有效利用土地,又能掩护土地所有者、经营者利益的一种尝试。 随着工业化的发展,越来越多的年轻人、中年人、有劳动力的人,都到城里去工作了。农村的地一般都是老年人在种,得不到充分、有效的利用。同时,我们国家是一个14亿人口的国家,对农产品的需要非常大,需要人去种。怎么能让土地有效地利用起来,同时掩护土地经营权所有者的利益,这是我们国家长期以来面临的一个很重要且必须解决的问题。 领导意见强调,在政策落实上,保持农村土地集体所有权,入股的土地不能转变土地性质和用处,不能降低耕地的基础地力,严禁入股土地“非农化”。胡定寰说,这是因为18亿亩耕地红线是土地经营权入股必须坚守的底线。 国家提出有18亿耕地的红线,也就是国家断定好的农用地,绝不能用做其它产业,商业、旅游都不行。虽然从事其他产业,比如房地产收益会高,但是为了保证13亿人口粮的需要,我们必须由法律来制定。所以国家这个规定应当由当地政府执法机构来严格监督。 要闻快评 土地经营权入股,就是要让农民在产业化过程中旱涝保收! 在如何确保农民在土地经营权入股中有牢固收益方面,《领导意见》给出了明确思路,比如:勉励有条件的处所,摸索建立土地经营权入股风险戒备制度。勉励履行“保底收益+按股分红”,摸索“优先股”,让农民在让渡公司经营决策权的同时,享有优先分红的权利;摸索“先租后股”,让农民先出租土地,在公司、农民专业合作社具有牢固良好的经济效益之后再入股。让农民特别是贫困户,在土地经营权入股中有牢固收益等。 经营权用来入股参与产业化经营,这样农民就可以分享龙头企业或农民合作社发展的农业产业化全产业链的收入,这样就拓宽了农民的增收渠道,增长了农民的财产性收入。农民土地经营权入股,不仅分享了利益,最重要的是产业化经营可以进步附加值,这样农民的收益应当更多,实现1+1>2的效果。土地经营权入股使农民具有更多的选择权,农民不管是外出务工,还是在家到龙头企业和农民合作社打工,他都能够分享到分红收入,再加上土地入股时的一个保底收入。  [详情]

集体建设用地入市 专家:入市后收益分配问题是难点
集体建设用地入市 专家:入市后收益分配问题是难点

  央视财经评论丨大消息!集体建设用地入市,土地市场变局将起! 12月23日,土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。现行土地管理法制定于1986年,上一次修正是在2004年。时隔14年的再次修订,涉及土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等多个方面。 土地管理法再度修订,用意何在?影响有多大?12月24日晚,中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎和财经评论员万喆做客《央视财经评论》演播室,深度解析。 【背景链接】《土地管理法修正案(草案)》变更 修正案草案删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设利用土地的,必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。提出,“对土地利用总体方案断定为工业、商业等经营性用处,并经依法登记的集体建设用地,容许土地所有权人通过出让、出租等方法交由单位或者个人利用。” 集体建设用地入市 用意何在? 冯奎:土地制度改革具有“多增效应” 中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:如果农村集体经营性建设用地直接入市,而不需要像过去那样先收归国有,这样做有多种效应。第一,它增长了产业用地,现在搞特点小镇,搞乡村振兴,地从哪来?这就是一个有效渠道;第二,增长农民收入,本来集体经营性建设用地收归国有,大部分收益会由政府获得,农民分得比较少,以后有望转变;第三,转变了本来处所政府通过土地财政增收的措施,他们需要更多考虑转型,这也是增量效应。这一次草案如果人大通过,我信任对于全部农村土地制度改革会有一个非常大的突破。 万喆:土地制度改革是大势所趋 财经评论员 万喆:在摸索怎么推动土地制度改革方面,其实已经筹备了很长的时间。过去的做法有两个特别大的抵触:一个是供给抵触,也就是目前的房价跟土地供给紧张是有关系的,因此大家感到说这方面的资源调配有必要放下去让市场配置;另外一个,是集体用地所有者权益保障并不够,很多时候房子卖得很贵地卖得很贵,但是征地的时候给农民的钱并不多。所以我想现在实际上机会成熟度应当是够了,大家的呼声已经非常高了。 集体建设用地入市 影响有多大? 冯奎:农村土地制度改革增进乡村振兴 中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:改革对乡村振兴有非常重要的增进作用,对于房地产市场,我认为目前还不会构成非常大的影响。集体经营性建设用地市场只占了10%左右,大部分还是宅基地;第二,这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的,而是用于工业、商业等等用处,虽然也会有租赁房、廉租房等等,但是不会对商品房造成很大冲击。 冯奎:入市后的收益分配问题是焦点难点 中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:举个例子,有了收益之后,村集体的负责人可以有两个极端:一个是把所有的收益都拿来用于村集体经济的发展;一个是把所有收益全部分干,都交给农民去处理。这两种极端的成果,一种是农民利益没有得到保证,还有一个成果可能是村集体就垮了。所以未来的分配机制非常重要,并且还要有很好的监督手段。 万喆:土地制度改革将是结构性改革的要害 财经评论员 万喆:我们现在提到的几个非常重要改革的要害点,宏观上的经济改革,包含处所上打消对土地财政的依附性,实际上跟土地制度改革、加强市场活力有非常大的关系。另外,近年来一直强调要提升大众的幸福感和获得感,对于城市居民来说,可能房住不炒非常重要,这和土地的供给有关系;对于农民来说,公共服务的供给,以及他能从土地当中获得的收益,是他获得感和幸福感的要害,也跟土地有关。所以接下来怎么做,可能需要更多的细则。 冯奎:土地制度改革等不得 急不得 必须稳中求进 中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:为什么等不得?因为土地是极其重要的要素,城乡高质量发展涉及到好多体制机制的障碍,现在都跟土地密切相干;但是土地又涉及到国家的基础经济制度,因此在法律、试点这些方面都要予以充分的筹备,所以总的基调就应当是稳中求进,朝着一个城乡统一的建设市场来做最终的努力。[详情]

农业部:摸索入股履约保证保险等土地经营权入股保险
农业部:摸索入股履约保证保险等土地经营权入股保险

  农业农村部 国家发展改革委 财政部 中国国民银行 国家税务总局 国家市场监督管理总局关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的领导意见 各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团农业农村、发展改革、财政、市场监督管理部门,中国国民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行,国家税务总局各省、自治区、直辖市和打算单列市税务局: 为贯彻落实党的十九大精力和十八届三中全会安排,按照《中共中央办公厅 国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置措施的意见》恳求,领导各地稳妥开展土地(指农户家庭承包地)经营权入股发展农业产业化经营试点工作,增进乡村振兴,提出如下意见。 一、充分认识土地经营权入股发展农业产业化经营的重要意义 (一)土地经营权入股是用活土地经营权的有效情势。推行土地经营权入股,是深化农村土地制度改革的重要措施。土地经营权入股龙头企业和作价出资农民专业合作社(以下统称土地经营权入股),使农民拥有更多的流转方法选择,让农民分享农业全产业链利润,拓展农民财产性收入起源。同时,也让龙头企业、农民专业合作社获得土地经营权,在更大领域、更高层次上推动农业产业化经营。 (二)土地经营权入股是增进适度规模经营的重要道路。土地经营权入股,便于土地集中连片,实现规模化经营、标准化生产;便于造就开展适度规模经营的龙头企业和农民专业合作社,为其发展供给物质条件;便于增进农户、家庭农场、龙头企业、农民专业合作社之间构建优势互补、利益共享、风险共担的联结机制,增进适度规模经营的长期牢固,实现小农户和现代农业发展有机连接。 (三)土地经营权入股能够加强乡村产业振兴的发展动能。乡村产业振兴需要资金、技巧、人才等资源要素凑集。土地经营权入股龙头企业和农民专业合作社,增进土地与资金、技巧等现代生产要素有机联合,建设原料基地,造就特点产业,发展农产品加工业,增进农村一二三产业融合发展,壮大乡村产业,助力乡村振兴。 二、正确把握土地经营权入股发展农业产业化经营的基础原则 (一)落实“三权分置”,严守政策底线。保持农村土地集体所有权,依法掩护农民集体对承包地的各项权能。严格掩护农户承包权,任何组织和个人都不能代替农民家庭的土地承包地位,都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。放活土地经营权,依法平等掩护经营主体依流转合同取得的经营权,保障其有牢固的经营预期。 (二)遵守市场规律,施展政府作用。保持市场在资源配置中的决定性作用,要客观反响土地等要素的实际贡献和稀缺程度,按照市场规矩协商断定入股各方的权利任务和利益分配。更好施展政府作用,完善土地经营权入股相干政策措施,确保农民的知情权、参与权、监督权和收益权,平等掩护各方合法权益。 (三)因地制宜推动,循序渐进发展。充分考虑地区差别、经济基础及农村劳动力转移等因素,根据实际情况适度开展土地经营权入股。勉励摸索情势多样、符合实际的入股方法,不搞逼迫命令、盲目攀比和“一刀切”,要边试点、边总结、边发展。 (四)强化风险管控,掩护农民利益。土地经营权入股期限不能超过土地承包剩余期限,入股的土地不能转变土地性质和用处,不能降低耕地的基础地力,严禁入股土地“非农化”。勉励有条件的处所摸索建立土地经营权入股风险戒备制度。勉励履行“保底收益+按股分红”,让农民特别是贫困户在土地经营权入股中有牢固收益。 三、明确土地经营权入股发展农业产业化经营的重点任务 (一)创新土地经营权入股的实现情势。根据公司股东、农民专业合作社成员等各方的意愿和恳求,合理断定土地经营权入股的情势,造就一批土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。农户的土地经营权可以依法直接对公司和农民专业合作社出资,还可以先出资设立农民专业合作社,再由农民专业合作社以土地经营权出资设立公司。施展土地经营权入股对脱贫攻坚的重要作用,有关财政资金在不转变用处的情况下,所形成的资产具备条件的可折股量化给贫困村和贫困户,摸索财政资金形成资产股权量化和土地经营权入股联动的有效方法,建立公司、农民专业合作社与农户特别是贫困户的紧密利益联结机制。 (二)完善土地股份组织运行机制。摸索建立公平合理的土地经营权评估作价机制,作价应考虑土地数量质量、入股期限长短、不同要素比价等因素,参考有关部门发布的土地经营权流转领导价格,由公司股东、农民专业合作社成员等各方协商断定。土地经营权入股公司的,提倡同股同权同责,按股份比例分享决策权、分取收益、承担责任;经全部公司股东约定或公司章程规定,也可履行股、权、责差别化配置,但应符合权利任务对等原则。加强公司、农民专业合作社财务管理规范化建设,财务情况依法向农户(成员)公开。保障公司、农民专业合作社对入股土地经营权的正常合法行使,经农户或其委托代理人书面批准并向村民委员会或集体经济组织书面备案,可以依法依规对土地集中连片收拾改革和对土地经营权进行再流转和抵押。妥当处理农户退出问题,摸索通过限定最短入股期限、调换地块等方法,牢固公司、农民专业合作社对土地经营的预期。公司、农民专业合作社破产清算后,农户可以按照有关法律法规或公司、农民专业合作社章程规定回购土地经营权。 (三)摸索土地经营权入股风险戒备措施。村民委员会或集体经济组织应对承包农户土地经营权入股进行书面备案,对公司、农民专业合作社利用承包地进行监督。摸索“优先股”,让农民在让渡公司经营决策权的同时享有优先分红的权利;摸索“先租后股”,让农民先出租土地,在公司、农民专业合作社具有牢固良好的经济效益之后再入股。施展保险化解风险的作用,摸索“入股履约保证保险”等多种土地经营权入股保险,为农民的“保底收益”和土地经营权回购供给保险保障;加强农业保险,加强公司、农民专业合作社抗风险能力。 四、强化土地经营权入股发展农业产业化经营的政策保障 (一)推动登记颁证。加快完成农村承包地确权登记颁证,建立完善土地经营权价格评估系统,建立健全土地经营权流转市场,做好土地承包经营纠纷调剂仲裁工作,为土地经营权入股供给保障。以土地经营权入股公司,注册资本履行认缴登记制,由申请人对入股的注册资本数额、合法性、真实性负责;法律法规规定实缴的,按照注册资本实缴登记的有关规定履行。容许农民以土地经营权作价出资参加农民专业合作社,依法予以登记,由申请成员对土地经营权合法性负责。 (二)加强领导服务。各省(区、市)农业农村部门要牵头组织开展土地经营权入股试点工作,对已经开展试点的县(市、区)和有关公司、农民专业合作社做好跟踪领导,在尚未开展试点的处所适时选择一批具备条件的公司、农民专业合作社开展试点。勉励摸索对农民以土地经营权入股进行风险提示的措施。加强对土地经营权入股的日常领导、调查监测,妥当处理入股中的各种纠纷,依法掩护农户、家庭农场、公司、农民专业合作社等各方的合法权益。领导土地经营权入股的公司、作价出资的农民专业合作社依托国家企业信用信息公示系统依法主动公示相干信息,通过跨部门、跨行业联合监管,督促其合法规范经营。 (三)加大支撑力度。各级农业农村部门要与发改、财政、人行、税务、市场监管、银保监等部门沟通和谐,进一步支撑土地经营权入股发展农业产业化经营。将符合条件的土地经营权入股的公司、作价出资的农民专业合作社纳入相干财政支农政策、农业信贷担保系统支撑领域。推动解决公司、农民专业合作社抵押物少、贷款难的问题,勉励商业保险机构开发适应土地经营权入股需求的保险产品。落实涉企和农民专业合作社的税收优惠政策。总结入股的做法和成效,形成可复制、能推广的经验和举动,加大对先进范例的宣传推广力度,领导土地经营权入股发展农业产业化经营试点有序推动。 农业农村部                        国家发展改革委                        财政部 中国国民银行          国家税务总局                国家市场监督管理总局 2018年12月19日[详情]

土地流转概念股早盘集体走强 辉隆股份亚通股份涨停
土地流转概念股早盘集体走强 辉隆股份亚通股份涨停

  新浪财经讯 12月24日消息,土地流转概念股早盘集体走强,辉隆股份、亚通股份涨停,新农开发涨超5%,香梨股份、罗牛山、芭田股份涨超2%。 消息面上,农业农村部、发改委等六部委发布《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的领导意见》。《意见》提出,根据公司股东、农民专业合作社成员等各方的意愿和恳求,合理断定土地经营权入股的情势,造就一批土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。农户的土地经营权可以依法直接对公司和农民专业合作社出资,还可以先出资设立农民专业合作社,再由农民专业合作社以土地经营权出资设立公司。摸索“优先股”,让农民在让渡公司经营决策权的同时享有优先分红的权利;摸索“先租后股”,让农民先出租土地,在公司、农民专业合作社具有牢固良好的经济效益之后再入股。[详情]

农业部等6部门:开展土地经营权入股 增进乡村振兴
农业部等6部门:开展土地经营权入股 增进乡村振兴

  农业农村部等6部门:妥当开展土地经营权入股 增进乡村振兴 证券时报 农业农村部网站消息,农业农村部、国家发展改革委、财政部、中国国民银行、国家税务总局 国家市场监督管理总局联合印发《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的领导意见》,领导各地稳妥开展土地(指农户家庭承包地)经营权入股发展农业产业化经营试点工作,增进乡村振兴。 《意见》指出,充分认识土地经营权入股发展农业产业化经营的重要意义。土地经营权入股是用活土地经营权的有效情势,是增进适度规模经营的重要道路,并且能够加强乡村产业振兴的发展动能。 《意见》明确了土地经营权入股发展农业产业化经营的重点任务。一是创新土地经营权入股的实现情势。根据公司股东、农民专业合作社成员等各方的意愿和恳求,合理断定土地经营权入股的情势,造就一批土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。 二是完善土地股份组织运行机制。摸索建立公平合理的土地经营权评估作价机制,作价应考虑土地数量质量、入股期限长短、不同要素比价等因素,参考有关部门发布的土地经营权流转领导价格,由公司股东、农民专业合作社成员等各方协商断定。土地经营权入股公司的,提倡同股同权同责,按股份比例分享决策权、分取收益、承担责任;经全部公司股东约定或公司章程规定,也可履行股、权、责差别化配置,但应符合权利任务对等原则。 三是摸索土地经营权入股风险戒备措施。村民委员会或集体经济组织应对承包农户土地经营权入股进行书面备案,对公司、农民专业合作社利用承包地进行监督。[详情]

时隔14年土地管理法再度修订 关注一板块表现(附股)
时隔14年土地管理法再度修订 关注一板块表现(附股)

  新浪财经讯 时隔14年,土地管理法再度修订。我国将缩小征地领域,集体经营性建设用地入市也将扫清法律障碍。保持现行土地管理法关于土地所有制的规定,全面强化对永久基础农田的管理和掩护,在征地补偿标准、宅基地审批等直接关系农民利益的问题上只做加法、不做减法,确保法律修正方向正确。 在政策大力扶持下,年内土地流转板块上市公司事迹表现改良明显。统计显示,共有24家相干上市公司今年前三季度净利润实现同比增长,占比逾五成。其中,京投发展、海南橡胶、天山生物、威华股份、洲际油气、福建金森、*ST康达、中华企业、广宇发展、凤竹纺织、吉林森工、罗牛山等公司2018年三季报净利润均实现同比翻番。 土地流转概念股可关注如下: 北大荒 黑龙江北大荒农业股份有限公司是由黑龙江北大荒农垦团体总公司作为独家发起人,发起设立的股份有限公司。公司于1998年11月27日在黑龙江省工商行政管理局注册成立。截止2016年末,公司资产总额774,225万元,拥有17家分公司、8家子公司、参股5家公司。重要从事土地发包经营;水稻、玉米等粮食作物的生产和销售;尿素的生产、销售;与种植业生产相干的技巧、信息及服务等;化肥零售(仅限分支机构经营),以及房地产开发与销售。 亚盛团体 甘肃亚盛实业(团体)股份有限公司是一家以丰富的土地资源和矿产储备为基础,以高科技农业、盐业化工及生物工程为主体的大型实业团体,是西北农业第一大股。先后曾被中国农业银行甘肃省分行、中国招商银行甘肃省分行评估为“AAA”级企业;被国家认定为“中国企业形象AAA级企业”和“国家重点高新技巧企业”,是国家认定的现代化农业产业化“龙头企业”,并跻身世界企业2001年度农业500强之列。 中华企业 中华企业股份有限公司(以下简称中华企业)成立于1954年4月,其前身为中华企业公司,是上海解放后经政务院(国务院)批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。1993年9月,中华企业公司采用社会招股募集方法,改制为股份制上市公司,公司名称改为中华企业股份有限公司(证券代码:600675)。 中国武夷 中国武夷实业股份有限公司是以房地产业为基础,投资开发为重点,外向型经济为主导的资金、技巧、管理密集型大型企业,公司重要经营领域:国内外房地产投资开发、物业管理;国内外工程承包;境内外投资、兴办实业;资本运营、融资、BOT; 高新技巧开发、合作;装饰装修;国际贸易、建筑材料、设备进出口;国际经济技巧、劳务合作等。 上实发展 上海实业发展股份有限公司前身系上海浦东不锈薄板股份有限公司,2003年2月借壳浦东不锈上市,2003年3月3日起证券简称由“浦东不锈”变为“上实发展”。控股股东,上海实业控股有限公司重要从事基建设施、房地产和消费品业务。公司实际把持人,上海实业(团体)有限公司上海市政府1981年在香港成立的窗口公司,由上海市国资委全资控股,是上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业团体和香港最具处所代表性的中资企业之一。 辉隆股份 安徽辉隆农资团体股份有限公司是安徽省最大、全国领先的农资商贸流通企业,是中国农资流通销售十强企业、中国农资流通诚信建设十佳示范企业、国家和省级化肥储备单位、农业部农资连锁经营重点企业、商务部万村千乡市场工程精良试点企业、中华全国供销合作总社农业产业化龙头企业、中国农资十大创新企业、中国农资十大最具影响力品牌、全国十大新锐农资经销企业。 珠江实业 广州珠江实业开发股份有限公司,1993年10月28日在上海证券交易所上市,是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一,也是广州市第一批上市公司之一。公司主营房地产开发,下属全资、控股子公司共9家, 分辨涉及物业投资、物业经营等业务。经过二十多年的发展,珠江实业已经成为广州市房地产开发的骨干企业,截至2015年12月31日,公司注册资本为71,121.7269万元,总资产103亿,归属于上市公司股东的净资产23亿。 申达股份 上海申达股份有限公司前身系1986年成立的上海申达纺织服装(团体)公司。1992年4月,改制为上海申达纺织服装股份有限公司,是上海第一家由企业团体改制的外向型股份公司。从1992年到2015年,从单一传统的纺织企业完整转变为现代化、多种经营的上市公司,成为一个集内外贸、纺织新材料、汽车内饰、房产物业等多产业于一体的跨行业、跨地区、外向型、多功效的综合性企业。 福建金森 公司于2007年11月改制设立,2012年6月5日在深圳证券交易所正式上市,募集资金3.7亿元,公司注册股本13868万元。公司经营领域有森林经营和管护;造林和更新;花卉及其他园艺植物的种植;对林业、农业项目标投资;木制品、竹制品、初级农产品销售;对外贸易;中草药种植;木材、竹材采运、加工、销售等。 广州浪奇 广州市浪奇实业股份有限公司是中国华南地区最早的洗涤用品生产企业,公司已建立了以“浪奇”为总品牌,同时拥有“高富力”、“天丽”、“万丽”、“维可倚”、“肤安”、 “洁能净”等品牌系列的著名品牌系统,广州浪奇产品先后获得 “中国环境标记产品”称号 ,“中国驰名商标”称号。广州浪奇技巧实力雄厚,企业研究所已荣升为“省级技巧中心”,2011年更获批设立“博士后科研工作站”。 券商观点 对于布局方面,华泰证券认为,土地制度改革的深化将对我国农村和农业的发展产生深入的影响。土地改革有利于进步土地利用效率,保障国家粮食安全。对于农产品下游产业链来说,将面对更加牢固的市场环境。在证券市场上,可从以下角度发掘投资机会。1.土地流转顺畅后对农业规模化、产业化产生正面影响,亚盛团体、北大荒、新农开发、新赛股份以及海南橡胶等公司将长期受益。2.养殖企业受益于农村土地流转和农村居民加速转移,规模效应将有越来越明显,如牧原股份、雏鹰农牧等。3.农业规模化以后对服务于农业的各个产业都将有积极影响,隆平高科、登海种业、天邦股份等龙头公司都将受益。[详情]

土地管理法修正:农地入市扫清障碍 政府六情况可征地
土地管理法修正:农地入市扫清障碍 政府六情况可征地

  详解土地管理法修正: 农地入市扫清障碍 政府六情况可征地 刘展超 [保持现行土地管理法关于土地所有制的规定,全面强化对永久基础农田的管理和掩护,在征地补偿标准、宅基地审批等直接关系农民利益的问题上只做加法、不做减法,确保法律修正方向正确] 时隔14年,土地管理法再度修订。我国将缩小征地领域,集体经营性建设用地入市也将扫清法律障碍。 23日下午,《土地管理法修正案(草案)》(下称《草案》)提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。现行土地管理法自1986年颁布以来,历经1988年第一次修正、1998年8月全面修订、2004年8月第三次修正。 重大立法事项 在向全国人大常委会作草案阐明时,自然资源部部长陆昊表现,根据党中央关于农村土地制度改革的决策安排,全国人大常委会于2015年通过决定,授权国务院在试点地区暂时调剂履行土地管理法、城市房地产管理法有关规定,并恳求在总结试点经验基础上,对实践证明可行的,修正完善有关法律,授权期限至2017年12月31日。2017年,全国人大常委会决定将授权期限延伸至2018年12月31日。 陆昊称,按照党中央、国务院统一安排,原国土资源部在总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上起草了土地管理法修正案(征求意见稿),向社会公开征求了意见,于2017年8月报送国务院。 司法部先后两次征求农业农村部等有关部门、处所国民政府、研究机构和企业的意见,赴实地调研,召开专家论证会和有关部门座谈会,会同自然资源部重复研究修正,形成了草案。 陆昊表现,土地制度是国家的基础性制度,事关经济社会发展和国家长治久安。保持现行土地管理法关于土地所有制的规定,全面强化对永久基础农田的管理和掩护,在征地补偿标准、宅基地审批等直接关系农民利益的问题上只做加法、不做减法,确保法律修正方向正确。 为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍,《草案》删去了从事非农业建设必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;为缩小土地征收领域、规范土地征收程序,限定了可以征收集体土地的具体情况,补充了社会牢固风险评估、先签协议再上报征地审批等程序;为完善对被征地农民保障机制,修正征收土地按照年产值倍数补偿的规定,强化了对被征地农民的社会保障、住宅补偿等制度。 在全面总结农村土地制度改革三项试点经验的基础上,落实党的十九大精力和中央有关政策文件,将依法经过试点、各方面认识比较一致的土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理方面的制度创新经验及时上升为法律制度;对经过实践检验比较成熟的永久基础农田掩护、土地督察等制度通过法律予以明确;同时,为“多规合一”、国土空间方案系统建设等预留了法律空间。 陆昊表现,综合考虑我国城镇化的实际需求,兼顾不同省份经济社会发展的差别性,在征地补偿标准上将平均年产值倍数标准修正为综合地价标准,并授权省、自治区、直辖市制定颁布;在征地领域上与经实践检验比较可行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》相连接,同时将成片开发纳入可以征地的情况,以免对经济社会发展影响过大。 修正要点:农村三块地 陆昊介绍称,《草案》共二十九条,重要内容关于土地征收、关于集体经营性建设用地入市、宅基地制度以及其他修正。 在征处所面,一是缩小土地征收领域。删去现行土地管理法关于从事非农业建设利用土地的,必须利用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;明确因政府组织履行基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情况需要用地的,可以征收集体土地。 其中成片开发可以征收土地的领域限定在土地利用总体方案断定的城镇建设用地领域内,此外不能再履行“成片开发”征地,为集体经营性建设用地入市预留空间。 二是规范土地征收程序。恳求市、县国民政府申请征收土地前进行土地现状调查、公告听取被征地的农村集体经济组织及其成员意见、组织开展社会牢固风险评估等前期工作,与拟征收土地的所有权人、利用权人就补偿安置等签订协议,测算并落实有关费用,保证足额到位,方可申请征收土地。个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实阐明,供审批机关决策参考。 三是完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。在总结试点经验的基础上,将公平合理补偿,保障被征地农民原有生活程度不降低、长远生计有保障作为基础恳求;明确征收农用地的土地补偿费、安置补贴费标准由省、自治区、直辖市制定颁布区片综合地价断定,制定区片综合地价要综合考虑土地原用处、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位、供求关系以及经济社会发展程度等因素,在实践中稳步推动,。 “考虑到农村村民住宅补偿、被征地农民社会保障费用对被征地农民住有所居和长远生计的重要性,将这两项费用单列,明确征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁、居住条件有改良的原则,尊重农村村民意愿,采用重新安排宅基地建房、供给安置房等方法,保障其居住权,并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障系统。”陆昊说。 在集体经营性建设用地入市方面,《草案》一是明确入市的条件。对土地利用总体方案断定为工业、商业等经营性用处,并经依法登记的集体建设用地,容许土地所有权人通过出让、出租等方法交由单位或者个人利用,并应当签订书面合同,明确用地供给、动工期限、利用期限、方案用处和双方其他权利任务;相干建设用地利用权的收回按照双方签订的书面合同办理。 二是明确集体经营性建设用地入市后的管理措施。为掩护土地管理秩序,明确恳求集体建设用地利用权人严格按照土地利用总体方案断定的用处利用土地;集体建设用地利用权的最高年限、登记等,参照同类用处的国有建设用地履行。具体措施由国务院自然资源主管部门制定。 在宅基地制度方面,根据乡村振兴的现实需求和各地宅基地现状,《草案》规定对人均土地少、不能保障一户一宅的地区,容许县级国民政府在尊重农村村民意愿的基础上采用措施,保障农村村民实现户有所居的权利。 此外,下放宅基地审批权,《草案》明确农村村民申请宅基地的,由乡(镇)国民政府审核批准,但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续;落实深化党和国家机构改革精力,明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作,赋予农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。 在摸索宅基地自愿有偿退出机制方面,《草案》原则规定勉励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。 除了上述修正,《草案》还强化了耕地尤其是永久基础农田掩护,为“多规合一”、预留空间,适当下放农用地转用审批权限,删去了省级国民政府批准征地报国务院备案的规定。[详情]

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